Investimenti immobiliari oggi: convengono ancora? Qual’è la tassazione attuale e quali sono le tipologie per un investimento sicuro? Sono queste le numerose domande che molti si pongono prima di affrontare il grande passo: quello di acquistare un immobile.

L’immobile ha una definizione giuridica che trova esplicazione nell’art. 812 del codice civile: Sono beni immobili […] in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo, includendo gli appezzamenti di terra, ogni tipo di costruzione e beni come sorgenti, corsi d’acqua ed alberi.

Investire in immobili, quali?

L’aderenza al terreno differenzia i beni immobili dai mobili, ed un’ulteriore esplicazione proviene dalle categorie catastali definite dalla legge. Secondo la concezione attuale siamo portati a considerare come immobili soltanto le case, gli edifici e i terreni, considerando tali beni come una fonte di investimento più o meno sicuro. Tra le numerose tipologie quelle più diffuse sono senza dubbio gli immobili ad uso civile, fra cui rientrano gli appartamenti, le ville o le villette bifamiliari, i magazzini adibiti a deposito o a box auto, i terreni edificabili e locali di nuova tendenza come loftatticomansarda. Quelli ad uso commerciale possono avere la medesima struttura ed architettura di un immobile ad uso civile, salvo la destinazione che, in questo caso, è strettamente legata allo svolgimento di un’attività economica. Oltre ai magazzini destinati al commercio (come negozi, ristoranti, bar, rosticcerie) è possibile includere gli appartamenti adattati ad ufficio, i capannoni industriali, gli edifici riservati all’apertura di alberghi e Bed & Breakfast e gli appezzamenti di terra destinati alla coltivazione di prodotti per la vendita all’ingrosso o al dettaglio.

Anche i castelli e gli edifici storici sono tipologie immobiliari, ma il loro uso può essere diverso a seconda se siano utilizzati per un’attività economica, sociale o privata.

Ciascuna tipologia di immobile presenta determinate caratteristiche ognuna delle quali definisce la classe di appartenenza al catasto. L’identificativo dell’immobile, incide sia sul valore dell’immobile che sulla rendita catastale, determinando l’ammontare delle tasse che gravano su di esso.

Investimenti immobiliari oggi e ieri

Fino a qualche decennio fa era comune l’idea di investire su beni immobiliari a garanzia di un futuro solido e sicuro. I tempi erano proficui e il potere d’acquisto consentiva a molti l’acquisto di una casa, di un magazzino o di una struttura. Il livello di tassazione era minimo rispetto a quello odierno e una persona poteva intestarsi più immobili senza dover sostenere spese ingenti. I fattori che favorivano gli investimenti nel comparto immobiliare erano due: solidità lavorativa ed opportunità di accedere al credito. Un mutuo era concesso con più facilità grazie alla presenza di solide garanzie date dalla presenza di contratti di lavoro a tempo indeterminato, nonostante i tassi di interesse non fossero così concorrenziali come quelli attuali.

Malgrado oggi la maggior parte delle persone predilige il buon vecchio e caro affitto, l’idea di investire su un immobile permane nei confronti di coloro che vedono in esso un profitto a medio – lungo termine. L’immobile, è una solidità per il futuro, potendo trarne benefici mediante locazione (ad uso civile o commerciale), con il comodato d’uso gratuito (riservano la casa ad un figlio o ad un parente) o con la vendita futura, a maggior ragione se l’immobile acquisisce valore negli anni a venire.

Investire in immobili per un’attività

Chi possiede una cascina antica ne può ricavare un’attività economica come un Bed & Breakfast o un agriturismo, oppure fitta l’appartamento agli studenti, ai lavoratori o per le vacanze. I proprietari di magazzini cedono in affitto gli spazi per l’apertura di locali ed attività, ma non manca chi sfrutta un garage per il deposito di merce. I terreni agricoli sono alla base di piccole aziende a sfondo biologico, mentre i capannoni sono ricercati per l’apertura di imprese e di attività commerciali. La seconda casa potrebbe garantire una piccola rendita da un affitto mensile, anche se attualmente, complice internet ed i social, è possibile locare gli ambienti per brevi periodi, traendone un piccolo guadagno.

Spesso chi intende acquistare un immobile si chiede se oggi, con la situazione economica attuale, sia conveniente o meno chiudere l’affare. Se da un lato la tassazione e la carenza di potere d’acquisto disincentiva l’investimento, dall’altro il mercato è una miniera di offerte e non approfittarne (se si ha la possibilità) sarebbe inopportuno.

I prezzi delle case oggi sono convenienti

La concorrenza nel comparto degli immobili è elevata: fra chi svende appartamenti perché impossibilitato a pagarne le spese e chi vuole cambiare casa trasferendosi in aree diverse, le proposte di vendita spaziano fra occasioni allettanti a prezzi molto convenienti. Come se non bastasse palazzi di nuova costruzione spuntano in aree nuove e da poco urbanizzate, con appartamenti ancora da rifinire e case acquistabili sul progetto. La presenza di numerose offerte influenza il prezzo degli immobili che, condizionato da fattori come carenza di domanda e potere d’acquisto diminuito, scende a livelli minimi. Le condizioni del mercato immobiliare attuale consentono di acquistare immobili ad un costo conveniente, potendo trovare l’occasione in centro o la villa dei sogni ad un prezzo accessibile.

Prestiti per acquistare un immobile

Ad incentivare l’acquisto sono soprattutto i prodotti finanziari messi a disposizione da banche ed istituti di credito che, in partnership con costruttori ed imprenditori, offrono differenti soluzioni studiate per chi vuole acquistare un immobile ma non possiede un capitale di base. Ad esempio il leasing è una soluzione proposta da molti intermediari che permettono agli acquirenti di entrare in possesso di un immobile pagando una quota mensile per un periodo predeterminato. A scadenza di quest’ultimo è possibile riscattare l’immobile, potendo far leva sull’opportunità di accendere un mutuo verificando le proprie condizioni economiche. In effetti si potrebbero verificare differenti esiti, fra cui la stipula di un contratto di lavoro a tempo indeterminato o la buona riuscita di un affare che consente di acquistare l’immobile divenendone il proprietario. La soluzione favorisce chi non possiede, all’atto dell’acquisto, abbastanza garanzie da soddisfare per accedere al prestito, così come sostiene giovani coppie che vogliono realizzare il sogno di avere una casa ma non hanno una risorsa di partenza per affrontare le spese iniziali.

La convenienza per l’acquisto di un immobile è favorita anche dall’accesso al credito e da una serie infinita di soluzioni finanziarie studiate appositamente per ogni categoria di persone. Dai giovani lavoratori ai dipendenti pubblici, dai liberi professionisti a chi ha un lavoro precario le differenti tipologie di prestito spaziano dalla cessione del quinto (per i dipendenti a tempo determinato o indeterminato, sia pubblici che privati) al mutuo che ricopre fino all’80% del capitale, potendo in casi eccezionali, ottenere in prestito l’intera cifra per l’acquisto dell’immobile. Ovviamente gli istituti di credito offrono i loro prodotti in presenza di solide garanzie e ad interessi più o meno alti, ( in effetti di questi periodi gli interessi sui mutui sono molto bassi)  potendo concedere prestiti dilazionati anche per 20 – 30 anni con tasso variabile in base al costo della moneta in un determinato periodo storico.

Ulteriore stimolo è dato dalla presenza di incentivi fiscali a favore di chi affronta l’acquisto di un immobile o investe sulla sua ristrutturazione.

L’acquisto dell’abitazione principale mediante l’accensione di un mutuo consente, all’intestatario del prestito, la possibilità di detrarre dalla dichiarazione dei redditi (IRPEF) il 19% dell’importo totale speso per il pagamento di interessi passivi ed oneri accessori, con una soglia massima pari a 4 mila euro. In altre parole il 19% si applica per un importo non superiore ad una certa cifra e, mantenendosi nei parametri legislativi, in un anno il risparmio è di circa 760 euro.

Investire in ristrutturazione di edifici

Gli investimenti immobiliari possono includere anche la ristrutturazione di un edificio potendo, in questo caso, usufruire di una serie di detrazioni fiscali fino al 75%. Un immobile antico, una costruzione datata ed acquistata sotto forma di rustico possono essere migliorati eseguendo una serie di lavori che ne modificheranno l’efficienza energetico. Stesso discorso vale per l’appartamento destinato ad abitazione principale, con un occhio di riguardo per tutti quegli interventi che ottimizzano il risparmio in termini di riduzione dell’uso di riscaldamenti e impianti di condizionamento. Le ristrutturazioni eseguite su immobili adibiti ad uso commerciale possono essere agevolate da una detrazione fino al 50% se l’unità immobiliare è promiscua rispetto a quella abitativa.

La tassazione sugli investimenti immobiliari rappresenta il vero tallone d’Achille per chi intende intraprendere una spesa che riguardi l’acquisto di un bene immobile. A differenza degli anni precedenti, l’ultimo quinquennio ha subito un’impennata che ha fatto lievitare tasse come l’IMU e la TASI. L’adeguamento delle rendite catastali, aggiornate negli ultimi anni, hanno inciso di molto sul calcolo delle imposte, comportando aumenti considerevoli anche a discapito di inquilini affittuari.

Tasse ed agevolazioni fiscali sugli immobili

Prima di definire le imposte applicate sull’acquisto di un immobile e la tassazione prevista a chi investe su di esso è bene ribadire che molte agevolazioni sono concesse a chi acquista la prima casa. Esiste un labile confine fra concetto prima casa e abitazione principale, perché mentre gli incentivi sono riferibili alla prima, molte detassazioni si applicano alla seconda. La prima casa è legata alla nozione di possesso: è tale l’immobile acquistato per la prima volta o l’unico posseduto in un determinato periodo. L’abitazione principale è l’ambiente adibito allo svolgimento della vita quotidiana, diventando dimora abituale e residenza di un soggetto. Mentre l’abitazione principale è esonerata dal pagamento di IMU e TASI, l’acquisto della prima casa prevede un’imposta di registro pari al 2% dell’importo versato e due imposte fisse ipotecaria e catastale di 50 euro l’una. Se la vendita è soggetta ad IVA, le imposte sono in misura fissa, pari a 200 euro (valida anche per l’imposta di registro) in contemporanea al pagamento dell’IVA al 4%. Diverso discorso è se si procede all’acquisto di un’abitazione priva dei requisiti della prima casa. L’imposta di registro aumenta al 9%, il 10% nel caso in cui la vendita avvenga fra un’impresa ed un privato, rimanendo fisse le imposte ipotecarie e catastali, sempre pari a 50 euro o a 200 euro l’una. Inoltre, come sottolinea il Fisco, l’imposta di registro proporzionale non può essere essere di un importo inferiore ai mille euro e i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’ imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Una prima casa non adibita ad abitazione principale (ad esempio intestata all’altro coniuge, ad un figlio, ad un convivente) rimane comunque soggetta ad IMU e a TASI, per un’aliquota che sarà calcolata in base alla rendita catastale dell’immobile.

L’acquisto di una casa da trasformare come un investimento con lo scopo di affittarla a famiglie, a studenti o a lavoratori può incontrare ulteriori agevolazioni fiscali se si applica il regime della Cedolare Secca. Posto che il contratto di locazione (sia ad uso privato che commerciale) deve essere obbligatoriamente registrato, in presenza di alcuni requisiti è possibile ottenere sgravi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi. Il reddito prodotto con l’affitto è soggetto ad imposta sostitutiva rispetto a quella IRPEF, potendo essere tassato per un ammontare che oscilla fra il 10 ed il 21% a seconda se si tratti di contratto transitorio o di un contratto a canone concordato. L’IMU rimane a carico del proprietario dell’immobile, mentre la TASI può essere ripartita fra inquilino e locatore per una misura definita in maniera variabile dal Comune ove è ubicato l’immobile.

Fonte: http://finanza.economia-italia.com/